Immer mehr Grundstückseigentümer denken darüber nach, ihr ungenutztes Bauland für Tiny Houses zu vermieten und immer mehr Bauherren suchen nach einem Mietgrundstück für ihr mobiles Häuschen. Doch eine der häufigsten Fragen lautet:
👉 Was ist ein angemessener Mietpreis – und wie berechnet man ihn?
📌 Keine Vergleichspreise
Die Vermietung von Baugrundstücken für Tiny Houses ist ein noch junger Markt. Es fehlen klare Vergleichspreise – weder für Eigentümer noch für Interessenten gibt es feste Maßstäbe.
👉 Das bedeutet: Sowohl Vermieter als auch Mieter sind unsicher, was ein fairer Mietpreis ist.
📌 Einflussfaktoren auf die Mietpreisermittlung
Auch beim Mietgrundstück gelten zunächst die klassischen Bewertungsfaktoren eines Grundstücks:
- Lage
- Eignung für dauerhaftes Wohnen oder für temporäres Urlaubsdomizil
- Größe und Zuschnitt
- Bebaubarkeit
- Erschließung
- Bodenrichtwert
- Marktnachfrage
📌 Die Seite des Vermieters
Zusätzlich kommen folgende Überlegungen von Seiten des Vermieters dazu:
- Die Miete muss langfristig die Investitionskosten des Vermieters decken (Planung, Erschließung, Mietersuche, Vertrag, etc.)
- Auch laufende Kosten wie Verwaltung oder Instandhaltung müssen einkalkuliert sein
- Es soll ein angemessener Ertrag für die Bereitstellung erzielt werden
📌 Die Mieterseite nicht vergessen!
Aber auch die Mieter tragen erhebliche Kosten und Risiken, die berücksichtigt werden müssen:
- Sie haben hohe Investitionskosten (Hausplanung, Baukosten, Haustransport, Baugenehmigung, Umzug, etc.)
- Sie erhalten aber im Gegensatz zu einem Erbbauvertrag keinen Grundbucheintrag und damit keine dingliches Recht zum Veräußern oder Vererben des Grundstücks, sondern nur einen schuldrechtlichen Mietvertrag
- Sie erhalten damit keinen günstigen Immobilienkredit, sondern müssen einen teureren und mit kürzeren Laufzeiten versehenen Konsumkredit für ihre Investitionskosten aufnehmen
- Mieter partizipieren auch nicht an der Wertsteigerung des Grundstücks
- Bei Vertragsende müssen Mieter ihr Haus wieder abtransportieren, was einerseits hohe Kosten verursacht und Sie müssen sich rechtzeitig um einen neuen Standort kümmern, was Aufwand und einiges an Unsicherheit für die Zukunft birgt
- Für die absolut notwendigen m2 (ca. 250m2) hat der Mieter eine höhere Zahlungsbereitschaft, als für weitere m2 eines besonders großen Grundstücks.
👉 Der Mietpreis muss unbedingt auch aus Sicht der Mieter tatsächlich langfristig tragbar sein.
📌 Orientierung über den Erbbauzins
Eine erste grobe Orientierung bietet der klassische Erbbauzins:
- Durchschnitt in Deutschland: 2,7 % des Bodenwerts pro Jahr
- Weil die Risiken beim Mietmodell für den Mieter aber deutlich höher sind, schlägt IndiViva vor:
👉 Nur ca. 0,5 – 0,8% des Erbbauzinses und damit 1,35–2,16 ‰ des Bodenrichtwerts pro Jahr als Mietpreisanzusetzen
Ein Richtwert für Ballungsgebiete und Wohnnutzung kann daher sein: 75 % des Erbbauzinses pro Jahr für 250m2 Grundstück als realistische, marktgerechte und faire Miethöhe zu veranschlagen.
📌 Zusätzliche Überlegungen zur Preisermittlung
Auch folgender Vergleich kann hilfreich sein:
- Wie viel kostet die Anmietung einer 2-Zimmer-Wohnung im Ort des Grundstücks?
- Welchen subjektiven Mehrwert bietet dem gegenüber das Wohnen im eigenen Tiny House ?
- Wie verhalten sich die Gesamtkosten des Mieters aus Grundstücksmiete + Hauskosten gegenüber der alternativen Mietwohnung im Ort?
💶 Beispielrechnung zur Orientierung
- Ausgangslage: Ballungsgebiet & Wohnnutzung
- Vertragslaufzeit: 15 Jahre
- Grundstücksgröße: 500 m²
- Mieter: 2 Parteien mieten je 250m2 Grundstück
- Bodenrichtwert: 600 €/m², insg. 300.000 €
- 2,7% Erbbauzins: 8.100 €/Jahr
- 75% davon als Mietpreis: 6.075 €/Jahr
👉 Monatliche Grundstücksmiete: 506 € und damit 253 EUR pro Mietpartei
💰 Investitionskosten & Ergebnis
- Einmalige Investition (Grundstücksentwicklung & Erschließung): beispielsweise 30.000 €
- Laufende Kosten: Angenommen 0 €
- Gesamteinnahmen über die Laufzeit: 6.075 € × 15 = 91.125 €
- Break-even-Punkt: Nach ca. 5 Jahren hast du deine Investition wieder drin und erwirtschaftest fortan Überschuss.
- Reiner Gewinn am Ende der Laufzeit (vor Steuern):91.125 € Einnahmen – 30.000 € Investition = 61.125 € Überschuss
📈 Rentabilität – für die Profis
- Gesamtrendite auf die Anfangsinvestition: 61.125 € / 30.000 € = 204% über 15 Jahre
- Das entspricht einer durchschnittlichen jährlichen Rendite (IRR) vor Steuern von 11,1 %
📍 Fazit
Eine realistische und faire Mietpreisermittlung ist möglich, wenn man alle relevanten Faktoren kennt. Je transparenter du kalkulierst, desto tragfähiger wird das Mietverhältnis für beide Seiten.
Hast du ein Baugrundstück, welches du die nächsten 15 Jahre nicht brauchst? IndiViva hilft dir nicht nur bei der baurechtlichen Einschätzung, sondern auch bei der Kalkulation der Wirtschaftlichkeit des Vorhabens. Auf diese Weise erkennst du ob sich eine Vermietung für dich lohnt und legst eine solide Basis für ein langfristig faires Mietverhältnis für beide Seiten.
Dein nächster Schritt
Wenn du ein Baugrundstück hast, das du gerne vermieten möchtest, dann melde dich zu einem kostenlosen und unverbindlichen Planungsgespräch an. Gemeinsam schauen wir, wie dein Projekt wirtschaftlich tragfähig und rechtlich sauber umgesetzt werden kann.