In Ballungsräumen sind Wohnraum und Baugrundstücke knapp. Um zusätzliche Wohnflächen zu schaffen, ist es eine Möglichkeit, Garagen zu Wohnzwecken aufzustocken. Tiny Houses haben ähnliche Maße wie Garagen und können als fertige Module einfach auf die Garage aufgesetzt werden.
Zu dem Thema Garagenbebauung bekommen wir bei IndiViva immer wieder Anfragen und haben deshalb im folgenden Artikel ein paar Informationen dazu zusammengeschrieben. Weil wir die Nachverdichtung von Ballungsräumen durch die Überbauung von Flachdächern wie Garagen für ökologisch und ökonomisch überaus sinnvoll halten, setzen wir entsprechende Tiny House-Projekte sehr gerne um.
Soll eine Garage mit einem Tiny House zu Wohnzwecken bebaut werden, müssen einige Kriterien erfüllt sein.
✔ Es handelt sich um ein Baugrundstück im Innenbereich
Das ergibt sich durch das Vorhandensein eines Bebauungsplans. In Gebieten ohne Bebauungsplan gilt: Das Grundstück ist bereits erschlossen (Zufahrt, Anschlüsse zur Ver- und Entsorgung) und bebaut.
✔ Es handelt sich um ein Wohngebiet
Die Art des Gebiets ist im Bebauungsplan festgelegt. In Gebieten ohne Bebauungsplan gilt: Garagen in einem Ein- oder Mehrfamilienhaus, sind zur Wohnnutzung höchstwahrscheinlich möglich, in Industrie- oder Gewerbegebieten nicht ohne weiteres.
✔ Das Tiny House steht innerhalb der mit Wohnraum überbaubaren Grundstücksfläche
Bebauungspläne legen häufig Bereiche fest, die auf dem Grundstück überbaut werden dürfen. Garagen werden dabei oft auch außerhalb dieser festgelegten Baufenster zugelassen. Das Recht an dieser Stelle zu bauen ist aber mit der konkreten Nutzung als Garage verbunden. Ein Tiny House zu Wohnzwecken würde dem widersprechen und kann hier also nicht gebaut werden. Gibt es keinen Bebauungsplan, gilt es die Umgebung zu betrachten.
✔ Das Tiny House mit der Garage passt mit seiner Größe in die Umgebung
Die Größe eines Bauvorhabens kann durch die umgebende Bebauung vorgegeben sein. Wichtige Kenngrößen sind hier die Gebäudehöhen und die Anzahl der Geschosse.
Weiterhin werden die bebauten Flächen im Verhältnis zum Grundstück gesetzt. Die Grundflächenzahl (GRZ) beschreibt das Verhältnis von überbauter Fläche zur gesamten Grundstücksfläche. Wenn bereits eine Garage steht, wird sich diese Zahl durch ein Tiny House auf der Garage nicht ändern.
Die Geschossflächenzahl (GFZ) setzt die Grundfläche aller Geschosse der Gebäude ins Verhältnis zur Grundstücksfläche. Durch das Tiny House wird neue Fläche als Obergeschoss über der Garage geschaffen wodurch sich die GFZ verändert.
Liegt kein Bebauungsplan vor, können die Flächen auf den Nachbargrundstücken als Richtwert entnommen werden.
Sonderfall Grenzbebauung
Garagen stehen häufig direkt auf Grundstücksgrenzen. Die Möglichkeiten der Grenzbebauung werden im Bauplanungsrecht und den Bauordnungen der Bundesländer geregelt.
In einem Bebauungsplan kann festgelegt werden, ob an der Grenze gebaut werden kann oder sogar muss. Garagen sind häufig an einer Grenze zulässig, jedoch kein Tiny House, da Wohngebäude auf der Grenze selten bauplanungsrechtlich nicht zulässig sind.
Statik
Sind die baurechtlichen Aspekte geklärt, muss die Bausubstanz der bestehenden Garage betrachtet werden. Sie muss ausreichend tragfähig sein. Ein Statiker muss dies überprüfen.
Fazit
Garagen haben sowohl im Bauplanungsrecht als auch in den Landesbauordnungen eine Sonderstellung. Dort, wo sie auf dem Grundstück stehen, kann nicht automatisch auch immer eine Wohnbebauung errichtet werden.
Die Möglichkeiten müssen immer im Einzelfall geprüft werden. Sieht man Potential für die Bebauung einer Garage mit einem Tiny House, kann IndiViva dies über eine Bauvoranfrage bei der Bauaufsicht verbindlich für dich klären.
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